République Algérienne Démocratique et Populaire

Ministère de l'Industrie et des Mines

Agence Nationale d'Intermediation et de Régulation Foncière
Atelier de sensibilisation sur les zones industrielles durables
Visite de travail d'une délégation de l’ANIREF en Tunisie (AFI)

Abattement :Art. 15 de la loi n° 11-11 du 18 juillet 2011 portant loi de finances Complémentaire pour 2011

Avantage accordé par l'administration pour encourager les investissements.

Un abattement sur le montant de la redevance locative annuelle est consenti pendant les périodes de réalisation et d’exploitation des projets d’investissement, dépendamment de leur localisation géographique.

Acte authentique : Art. 324 du code civil

Acte par lequel un fonctionnaire, un officier public ou une personne chargée d’un service public constate, dans les formes légales et dans les limites de son pouvoir et de sa compétence, des faits qui ont eu lieu en sa présence ou des déclarations à lui faites par les intéressés.

Les droits réels immobiliers ne peuvent être transférés qu’au moyen d’actes authentiques.

Actif :

Terme polysémique ayant plusieurs significations :

  •  Au sens du droit civil, il représente l’ensemble des biens, de nature mobilière ou immobilière, possédé par une personne physique ou morale.
  •  Au sens du droit comptable, il figure dans la partie gauche du bilan d’une entreprise et s’oppose au passif de celle-ci.

Actif foncier ou immobilier :

Bien immeuble bâti et non bâti ; terrain nu ou bâti.

Actualisation :

Notion économique permettant de calculer aujourd’hui la valeur d’un bien, d’un revenu, d’une dépense à percevoir dans le futur. La difficulté fondamentale de l’actualisation réside dans la détermination du taux à appliquer ou de la formule à mettre en œuvre.

En matière foncière et immobilière on parle de l’actualisation des prix, sur la base de la valeur vénale et de l’actualisation de la redevance locative, tous les 11 ans, dans le cas de la concession (art. 9 de l’ordonnance n°08-04 du 1 septembre 2008).

Acte administratif :

Décision ayant force exécutoire, prise par une autorité administrative.

La concession des biens domaniaux représente un acte administratif soumis au droit administratif et aux juridictions administratives.

Administration de biens immobiliers : décret exécutifn°97-154 du 01 mai 1997 relatif à l’administration des biens immobiliers : Voir gestion immobilière

Activité de gestion de biens immobiliers couvrant les actes suivants :

  •  location de locaux à usage d’habitation, professionnel, commercial et artisanal,
  •  recouvrement des loyers et des charges y afférentes,  entretien des locaux, de leurs parties communes, des dépendances ainsi que des installations et équipements qu’ils peuvent comporter,
    • surveillance et gardiennage,
    • assurance que l’usage des locaux est conforme à leur destination,
    • faire entreprendre tous travaux, réparation et maintenance, y compris le cas échéant dans  les conditions prévues, les gros travaux rendus nécessaires pour la sécurité des locaux loués.

Aménagement : article 3 de la loi n°11-04 du 17 février 2011 fixant les règles régissant l’activité de promotion immobilière 

Toute opération de réalisation et/ou de mise à niveau des réseaux de viabilité y compris le traitement des espaces communs extérieurs.

ANIREF :décret exécutif n°07-119 du 23 avril 2007 modifié et complété par le Décret Exécutif n°12-126 du 19 mars 2012 

Agence Nationale d’Intermédiation et de Régulation Foncière, créée en 2007 sous forme d’EPIC, par le décret exécutif n°07-119 du 23 avril 2007, modifié et complété par le Décret Exécutif n°12-126 du 19 mars 2012,pour contribuer à l’émergence d’un marché foncier et immobilier transparent et concurrentiel.Elle est sous tutelle du ministère de l’Industrie et des Mines.

Elle assure des missions de gestion de biens fonciers et immobiliers pour le compte des propriétaires, d’intermédiation, de régulation foncière et d’observation du foncier industriel.Elle participe également à l’aménagement de sites industriels.

Annuité :

Somme d’argent payée, annuellement, par un débiteur à son créancier.

Dans le cadre de la concession, il s’agit de la redevance annuelle payée par le concessionnaire à l’Etat.

 Assiette foncière :

Surface de terrain non bâtie destinée à recevoir un investissement par la voie de la concession lorsqu’elle fait partie du domaine privé de l’Etat.

 Bail : Art. 467 à 537 du code civil

Contrat par lequel le propriétaire d’un bien loue celui-ci, en contrepartie du versement d’une somme d’argent, appelée loyer. On parle aussi de location. On distingue le bail commercial du bail civil ; leur régime juridique est différent.

La loi n°90-30, modifiée et complétée et le décret exécutif n°91-454 modifié et complété régissent la location des biens publics.

  

Biens domaniaux : Loi n°90-30 du 01 décembre 1990 modifiée et complétée portant loi domaniale

Ensemble de biens appartenant à l’Etat. Ils constituent le domaine national. Ce dernier se compose d’un domaine public et d’un domaine privé. Les collectivités locales (wilaya et commune) possèdent, également, un domaine public et un domaine privé.

Bien foncier :

Juridiquement, le bien foncier émerge du fonds de terre, immeuble par nature qui ne circule pas : le sol et sa fixité sont les attributs fondamentaux du foncier.

La loi n°90-25 portant loi d’orientation foncière définit, en son article 2, le patrimoine foncier comme «l’ensemble des terres ou fonds fonciers non bâtis».

  

Bien immobilier : Code civil

Est considéré comme bien immobilier, tout droit réel ayant pour objet un immeuble, y compris le droit de propriété, ainsi que toute action ayant pour objet un droit réel immobilier.

Cadastre : Ordonnance n°75-74 du 11 décembre 1975

Cartographie de l’ensemble du territoire national ayant à sa base la commune.

Il définit et identifie la consistance physique des immeubles et sert de base matérielle au livre foncier (Voir livre foncier).

Désigne aussi l’administration chargée d’établir et de mettre à jour cette cartographie et les documents y afférents. Il est géré par l’Agence Nationale du Cadastre.

Certificat de conformité : Art. 75 de la loi n°90-29 du 01 décembre 1990, modifiée et complétée

Document, délivré par le président de l’APC ou le Wali, certifiant la conformité des constructions au permis de construire.

Certificat de morcellement : Art. 59 de la loi n°90-29, modifiée et complétée

Document, délivré par le Président d’APC, le Wali ou Ministre chargé de l’urbanisme, selon le cas, autorisant le morcellement, en deux ou plusieurs lots, d’une propriété foncière bâtie.

Certificat d’urbanisme : Art. 51 de la loi n°90-29 modifiée et complétée

Document indiquant les droits à construire et les servitudes affectant un terrain donné, délivré à la demande de toute personne intéressée, par l’APC du lieu de situation du bien.

Consistance du terrain :

Superficie du terrain, telle qu’elle figure dans le fichier immobilier.

Conservation foncière :

Véritable service d’état civil des biens fonciers et immobiliers qui consigne l’ensemble des opérations juridiques dont ils font l’objet. La conservation foncière est gérée par un conservateur foncier qui établit et tient à jour le fichier immobilier. Elle assure aussi les formalités de publicité foncière.

  

Concession : décret exécutifn°09-152 et n°09-153 du 02 mai 2009

Dans le cadre du foncier public industriel, contrat par lequel l’Etat confère, pour une durée déterminée (33, 66, 99 ans), la jouissance d’un bien immobilier disponible relevant de son domaine privé pour servir à l’implantation d’un projet industriel.

Il s’agit d’un contrat administratif dont l’acception revêt plusieurs contenus. Généralement la loi ou le cahier des charges y afférent (code des eaux, loi relative à l’électricité et le gaz, par exemple) précise le sens qu’elle  veut donner à ce terme dans le domaine qu’elle régit.

Copropriété : Code civil

Partage de la propriété d'un immeuble entre plusieurs personnes, appelées copropriétaires. Chaque copropriétaire est titulaire d'un lot comprenant :

  •  une partie privative,
  •  une quote-part des parties communes de l'immeuble (sol, cours, voie d'accès, toiture…).

Déchéance :

Perte d’un droit, au titre de sanction d’une faute ou d’un manquement à un engagement.

Dans le cadre de la concession foncière, la déchéance est prononcée par le juge compétent, sur saisine du directeur des Domaines, lorsque le concessionnaire commet un manquement à la législation en vigueur et aux obligations contenues dans le cahier des charges (art. 12, Ord. n°08-04).

Domaine national : Constitution et loi n°90-30 de la 01 décembre 1990 portante loi domaniale

Ensemble des biens et droits mobiliers et immobiliers détenus, sous forme de propriété publique ou privée par l’Etat et ses collectivités territoriales. Il comprend :

  • le domaine privé : ensemble de biens mobiliers et immobiliers ne faisant pas partie du domaine public de l’Etat et de ses collectivités territoriales.
  • Le domaine public : ensemble de biens et droits meubles et immeubles de l’Etat et de ses collectivités territoriales qui servent à l’usage de tous et qui sont à la disposition du public.

Il est insaisissable, imprescriptible et inaliénable (règle des trois i).

Distinction du domaine public artificiel et du domaine public naturel.

 Droit de jouissance : Usus

Droit d’utiliser une chose, d’en recueillir les fruits sans, toutefois, pouvoir en disposer (vendre ou louer qui sont les attributs de la propriété : abusus).

Droit de préemption (chefâa) : Art. 794 et suivants du code civil, et 71 de la loi n°90-25

Le droit de préemption est un droit qui permet à son titulaire d’acquérir, par priorité, un bien mis en vente par son propriétaire. Le bénéficiaire du droit de préemption se substitue à l’acheteur.

L’Etat et les collectivités locales jouissent de cette prérogative dans les ventes immobilières à condition que l’intérêt général le justifie.

Droit de propriété : Art. 674 du code civil

Droit de jouir (jouissance) et de disposer des choses : Il confère à son titulaire trois prérogatives :

  • le droit d’user de la chose : usus,
  • le droit de jouir de la chose et d’en tirer des fruits : fructus,
  • le droit de disposer  de la chose (vente, location, donation) : abusus.

Droit réel :

Droit ayant pour objet une chose (du grec res) que l’on oppose généralement à droit personnel qui représente un droit de créance que l’on exerce sur une personne.

Election de domicile :

Déclaration par laquelle une personne détermine le domicileauquel  lui seront notifiés tous actes liés à l’exécution d’un contrat ou à uneprocédure.

Le domicile élu est distinct du domicile légal de la personne.


 

Expropriation : Art. 2 de la loi n°91-11, modifié et complété, du 27 avril 1991

L’expropriation pour cause d’utilité publique est une procédure par laquelle l’Etat et les collectivités locales peuvent obliger une personne à leur céder ses biens ou droits immobiliers, sous réserve d’une indemnité juste et équitable.

Elle représente un mode exceptionnel d’acquisition de biens et de droits immobiliers. Elle doit être utilisée en vue de la réalisation d’un objet d’intérêt général et d’utilité publique.

Enquête parcellaire :articles 12 et 16 du décret exécutif n°93-186 du 27 juillet 1993 déterminant les modalités d'application de la loi n°91-11 du 27 avril 1991 fixant les règles relatives à l'expropriation pour cause d'utilité publique.

Réalisée par un commissaire enquêteur désigné par arrêté du wali, elle  vise à préciser et à vérifier l'identification des propriétaires et autres titulaires de droits à exproprier.

Fichier immobilier : décret n°76-63 relatif à l’institution du livre foncier

Il présente la consistance physique ainsi que la situation juridique actuelle des immeubles, telles qu’elles résultent des documents publiés (au plan cadastral). (Voir livre foncier)

Foncier industriel/économique :

Ensemble de terrains urbanisés ou urbanisables et de biens immobiliers destinés à l’investissement et devant accueillir des unités de production de biens et de services.

 Frais de concession :

L’adjudicataire paie, en sus du montant de la redevance annuelle due au titre de la concession, proportionnellement à la mise à prix de chaque actif :

  • les frais d’annonces, d’affiches et de publication,
  • le timbre de la minute du procès verbal de concession,
  • les droits d’enregistrement,
  • la taxe de la publicité foncière,
  • la rémunération domaniale (frais d’établissement de l’acte),
  • les frais d’expédition, s’il y a lieu.

Gestion immobilière :

Administration de biens immobiliers : Voir ce mot.

Gré à gré :

Expression signifiant à l'amiable, d'un commun accord.

Procédure de concession d’un bien foncier ou immobilier, sans appel à la concurrence.

Hypothèque : Art. 882 à 892 du code civil

Sûreté réelle ayant pour objet un bien immeuble, constituée au profit d’un créancier (créancier hypothécaire) pour garantir une dette (débiteur hypothécaire).

Le concessionnaire d’un bien relevant du domaine privé de l’Etat peut hypothéquer le droit réel résultant de la concession pour garantir des emprunts bancaires destinés au financement du projet pour l’implantation duquel le terrain lui a été concédé.

Instruments d’urbanisme : Art. 10 de la loi n°90-29 modifiée et complétée

Plans fixant les orientations techniques et juridiques d’aménagement et d’occupation des espaces.

Les instruments d’urbanisme sont les plans directeurs d’aménagement et d’urbanisme (PDAU : voir ce mot) et les plans d’occupation des sols (POS : voir ce mot)

Intermédiationimmobilière :

Opération commerciale par laquelle un intermédiaire, généralement dénommée agence immobilière, met en relation un vendeur ou un bailleur et un acheteur ou un locataire de biens fonciers ou immobiliers.

L’ANIREF assure cette mission dans le cadre du foncier économique, au bénéfice des investisseurs.

Livre foncier : Ordonnancen°75-74 du 11 décembre 1975

Le livre foncier établit la situation juridique des immeubles et indique la circulation des droits immobiliers.

Il est constitué au fur et à mesure de l’établissement du cadastre sur le territoire d’une commune. (Voir fichier immobilier et cadastre)

Livret foncier : Art. 3 de l’ordonnance n°75-74 du 11 décembre 1975

Document représentant tous les droits existants sur un immeuble au moment de sa publication au livre foncier ; il vaut titre de propriété.

Localisation d’un terrain :

Détermination du lieu de situation d’un terrain destiné à l’implantation d’un projet industriel.

Le CALPIREF est un organe d’aide à la localisation.

Mercuriale des prix du foncier :

Liste des prix, élaborée et mise à jour, semestriellement, par l’ANIREF.

Note de conjoncture :

Note décrivant les tendances et variations du marché du foncier. Elle est élaborée, semestriellement, par l’ANIREF et accompagne et explique la mercuriale des prix.

Nue propriété : Code civil

Démembrement du droit de propriété qui confère à son titulaire le droit de disposer du bien (abusus) mais sans droit de jouissance, ni d’usage, réservés à l’usufruitier.

 

Patrimoine foncier : Art. 2 de la loi n°90-25 du 18 novembre 1990

Est considéré comme patrimoine foncier, au sens de la loi portant orientation foncière, l’ensemble des terres et des fonds fonciers non bâtis. Il comporte, outre le domaine public naturel, les :

  • terres agricoles et à vocation agricole,
  • terres pastorales à vocation pastorale,
  • terres forestières et  à vocation forestière,
  • terres alfatières,
  • terres sahariennes,
  • terres urbanisées et urbanisables,
  • périmètres et sites protégés.

Plan de masse :

Plan présentant l'emplacement d’un projet de construction par rapport à son voisinage immédiat et indiquant les limites et l'orientation du terrain, l'implantation et la hauteur de la construction, le tracé des voies de desserte et des raccordements.

PDAU : Art.16 de la loi n°90-29 modifiée et complétée

Le Plan Directeur d’Aménagement et d’Urbanisme est un instrument de planification spatiale et de gestion urbaine. Il détermine, dans le respect des schémas d’aménagement et des plans de développement, la destination générale des sols sur l’ensemble du territoire d’une ou de plusieurs communes.

Permis d’achèvement : Art. 19 de la loi n°08-15 du 20 juillet 2008

Acte administratif par lequel l’autorité administrative autorise le propriétaire d’une construction non achevée, mais qui a obtenu un permis de construire, a parachever les travaux.

Lorsque le propriétaire n’avait pas de permis de construire, il peut demander un permis d’achèvement de régularisation (Art. 22 de la loi n°08-15).

Permis de construire : Art. 52 à 56 de la loi n°90-29 modifiée et complétée

Acte administratif individuel, par lequel une autorité administrative (Président d’APC, Wali, Ministre chargé de l’urbanisme) autorise des constructions nouvelles ou des travaux.

Permis de démolir : Art. 60 de la loi n°90-29 modifiée et complétée

Décision administrative (arrêté) par laquelle le président de l’APC du lieu de situation de l’immeuble à démolir, autorise, après avis des services de l’urbanisme de la wilaya, la démolition partielle ou totale de celui-ci.

Permis de lotir : Art. 57 et 58 de la loi n°90-29 modifiée et complétée

Opération de division en deux ou plusieurs lots d’une ou plusieurs propriétés foncières, autorisée par une autorité administrative (Président d’APC, Wali, Ministre chargé de l’urbanisme).

Plan de masse :

Plan présentant l'emplacement d’un projet de construction par rapport à son voisinage immédiat et indiquant les limites et l'orientation du terrain, l'implantation et la hauteur de la construction, le tracé des voies de desserte et des raccordements.

Portefeuille foncier :

Ensemble de biens fonciers et immobiliers appartenant au titulaire du portefeuille. Celui-ci peut être détenu en toute propriétaire ou en gestion.

POS : Art. 31 de la loi n°90-29 modifiée et complétée

Le Plan d’occupation des Sols (POS) est un document fixant, de façon détaillée et conformément au PDAU, les droits d’usage des sols et les droits de construction.

Promotion foncière :

Activité de production de terrains aménagés et équipés, destinés à recevoir des investissements.

L’ANIREF a le statut de promoteur foncier public (Art. 9 du décret exécutif n°07-119, modifié et complété, portant création de l’Agence).

Promotion immobilière : Art. 2 du décret exécutifn°93-03 du 01 mars 1993

«Ensemble des actions concourant à la réalisation ou à la réhabilitation de biens immobiliers destinés à la vente, la location ou la satisfaction de besoins propres».

Publicité foncière :

Opération de publicité à l’adresse des tiers, opérée par la conservation foncière du lieu de situation du bien foncier et immobilier. Elle concerne tous les droits réels immobiliers.

Tous les actes soumis à publicité foncière doivent être authentiques.

Elle opère transfert de propriété, car l’Algérie a opté pour un système de publicité réelle paropposition à la publicité personnelle.

Redevance locative : décret exécutifn°09-152 et 09-153 du 02 mai 2009

Dans le cadre de la concession foncière, il s’agit du loyer payé par le concessionnaire, en contrepartie de la jouissance du bien concédé. Elle représente 1/20, soit 5% de la valeur vénale du bien.

Régulation foncière :

Larégulation foncière est définie comme l’ensemble des interactions entre acteurs, publics ou privés, individuels ou collectifs, qui jouent un rôle effectif dans les décisions touchant au foncier (fixation des prix de l’offre foncière, affectation ou validation de droits, enregistrement…)

L’action de l’ANIREF, au titre de la régulation, consiste à contribuer à terme à l’émergence d’un marché foncier et immobilier libre, destiné à l’investissement.

Réserves foncières : Ordonnance n°74-26 du 20 février 1975 (abrogée)

Ensemble de terrains, situés dans une commune, appartenant à l’Etat, aux collectivités locales ou à des propriétaires privés situés à l’intérieur de la zone urbanisée telle que délimitée par les PDAU et les POS.

Résiliation de la concession :

La résiliation est la sanction de l’inexécution, par une des parties, de ses obligations contractuelles. Elle met fin, pour le futur, au contrat.

Dans le cas de la concession foncière, elle intervient, d’un commun accord ou à l’initiative de l’administration lorsque le concessionnaire viole les clauses du cahier des charges.

Secteur : Art. 19 de la loi n°90-29 modifiée et complétée

Fraction continue du territoire communal pour laquelle sont prévus des usages généraux du sol et des échéances d’urbanisation.

Secteurs urbanisées : Art. 20 de la loi n°90-29 modifiée et complétée

«Terrains, même non dotés de toutes les viabilités, occupés par les constructions agglomérées, par leurs espaces de prospect et par les emprises des équipements et activités, même non construits, espaces verts, surfaces libres, parcs et forêts urbains, destinés à la desserte de ces constructions agglomérés».

Secteurs urbanisables : Art. 21 de la loi n°90-29 modifiée et complétée

«Terrains destinés à être urbanisés à court et moyen termes, à horizon de 10 ans dans l’ordre de priorité prévu par le PDAU».

Servitude : Art. 867 du code civil et Art. 6, ordonnancen°75-74 du 11 décembre 1975

Droit qui limite la jouissance d’un fonds(fonds servant) au profit d’un autre fonds (fonds dominant), appartenant à un autre propriétaire. (Art. 867 code civil)

Il dérive de la situation matérielle des lieux ou s’acquiert par acte juridique ou succession.

SNAT : Art. 7 de la loi n°01-20 du 12 décembre 2001

Le Schéma National d’Aménagement du Territoire (SNAT) traduit les orientations et les prescriptions stratégiques fondamentales de la politique nationale d’aménagement et de développement durable du territoire. Il couvre l’ensemble du territoire national et représente le cadre de référence pour l’action des pouvoirs publics.

SRAT : Art. 22 et 41 de la loi n°01-20 du 12 décembre 2001

Le Schéma Régional d’Aménagement du Territoire fixe les orientations fondamentales du développement durable des régions-programmes.

  

Schéma Directeur des Zones Industrielles et des Zones d’Activités : Art. 41 de la loi n°01-20 du 12 décembre 2001

Le Schéma Directeur des Zones Industrielles (Z.I) et des Zones d’Activités (Z.A) est un instrument de la politique nationale d’aménagement du territoire, qui consiste à définir l’armature des infrastructures d’accueil aux activités et entreprises industrielles en conformité avec les options et les orientations du Schéma National d’Aménagement du Territoire et de développement durable. Il projette le développement et la localisation des zones industrielles et d’activités.

Sociétés de gestion immobilière (SGI) :Résolution08 CPE du 30 octobre 2003

Sociétés créées par la résolution 08 du 30 octobre 2003 du Conseil des Participations de l’Etat (CPE), sous forme de société par actions, pour gérer les zones industrielles en remplacement  des établissements de gestion des zones industrielles (EGZI). Elles sont affiliées aux SGP/ZI qui sont au nombre de quatre.

Sous location :

Opération par laquelle un locataire met, moyennant versement d’un loyer, à la disposition d’un tiers, dénommé sous-locataire, un bien dont il a la simple jouissance.

Dans le cadre de la concession foncière d’un bien relevant du domaine privé de l’Etat, le concessionnaire ne peut sous louer le terrain nu concédé, qu’après réalisation du projet d’investissement pour l’implantation duquel celui-ci lui est accordé.

Taxe foncière : Art. 248 et 261 du code des impôts directs

Impôt direct portant sur les propriétés bâties et non bâties, versé aux communes, établi en fonction de la valeur locative estimée.

Unité foncière :

Ensemble de parcelles contigües appartenant à un même propriétaire ou à la même indivision.

Valeur vénale :

Valeur marchande d'un bien immobilier. La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé dans des conditions normales du jeu de l'offre et de la demande.

Zone d’activités :

Espace de superficie réduite, viabilisé et/ou équipé destiné à l’implantation de petites et moyennes industries.

 Zone industrielle :

Espace de superficie relativement importante, viabilisé et/ou équipé destiné  à l’implantation d’activités économiques.

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